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Du nouveau dans les contrats de colocs’ !

25-04-2018 Logement
Du nouveau dans les contrats de colocs’ !

Jusqu’au 1er janvier 2018, il n'existait pas de bail spécifique à la colocation à Bruxelles. En Wallonie, c’est toujours le cas mais cela va changer pour les baux signés ou renouvelés à partir du 1er septembre. Le but est de lier, avec un contrat unique, chaque colocataire au bailleur mais aussi qu’un pacte de colocation soit signé par tous les colocataires.

Le pacte de colocation
 
Ce document obligatoire permettra aux colocataires de formaliser les modalités pratiques de leur vie en communauté. Ils peuvent ainsi prendre conscience de leurs droits et obligations. Le pacte de colocation devra contenir au minimum une série d'informations comme la répartition du loyer, des charges, l'inventaire des biens meubles, etc. Les colocataires pourront également y réglementer d’autres aspects de leur cohabitation comme l’organisation des tâches quotidiennes, la présence d’animaux ou d’instruments de musique, etc.
 
La solidarité
 
Toi et les autres colocataires serez tenus solidairement envers le bailleur pour les obligations issues du contrat de bail. Concrètement, cela signifie que :
  • Si un ou plusieurs colocataires ne paye(nt) pas son/leur loyer, le bailleur peut réclamer cette somme à n’importe quel autre colocataire ;
  • Une lettre de mise en demeure   envoyée par le bailleur à l’un des colocataires vaut également à l’égard des autres ;
  • Le colocataire qui a payé la part de loyer d’un autre peut se retourner contre ce dernier afin d’en obtenir le remboursement.
 
Comment mettre fin à la colocation ?
 
1) Toi et tous les autres colocataires souhaitez sortir de la colocation
Dans ce cas, il convient de mettre fin au bail qui vous lie au bailleur. Si l’un d’entre vous  y a établi sa résidence principale, ce sont les règles du bail de résidence principale en matière de délai de préavis et d’indemnités qui s’appliquent. Si ce n’est pas le cas, ce sont les règles de droit commun qui sont d’application. Le préavis doit être signé par toi et les autres colocataires.
 
2) Tu souhaites sortir de la colocation
Tu peux le faire à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois en Wallonie et de 2 mois à Bruxelles,  donné simultanément au bailleur et à l’ensemble de tes colocataires. 
Attention, tu seras libéré(e) de tes obligations sans indemnité uniquement si tu trouves un remplaçant. (OU si tu prouves que tu as effectué une recherche active et suffisante, à Bruxelles) Si tu ne trouves pas de remplaçant à l’issue de ce préavis, pour être libéré(e) de tes obligations, tu devras verser à tes colocataires une indemnité équivalente à trois fois ta part dans le loyer en Wallonie, et 6 fois à Bruxelles.
 
3) Le bailleur souhaite mettre un terme à la colocation 
Le bailleur peut mettre un terme au bail uniquement si la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé et en leur donnant un préavis de 6 mois dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire.
 
Autres nouveautés
 
En Wallonie et à Bruxelles :
  • La possibilité pour le bailleur de demander auprès du candidat preneur la preuve de paiement des trois derniers loyers afin de vérifier qu’il est un bon payeur.
  • La possibilité pour le locataire de mettre fin au bail de courte durée à tout moment,  et ce, moyennant un préavis de 3 mois ainsi que le versement d’une indemnité d’1 mois de loyer au bailleur (seulement à partir de septembre pour la Wallonie). 
En Wallonie uniquement et à partir de septembre :
  • L’obligation d’établir les baux d’habitation par écrit ;
  • L’obligation pour le locataire de souscrire à une assurance incendie.
 
Sources
  • Décret de la Région wallonne du  15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (M.B. 28 mars 2018) ;
  • www.wallonie.be/fr ;
  • www.lebonbail.be ;
  • www.rtbf.be ;
  • Ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation (M.B. 30 octobre 2017) ;
  • Ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement, TITRE XI – Des baux d’habitation (M.B. 18 juillet 2013);
  • https://logement.brussels/louer/bail-dhabitation.
 
 
 


Du changement dans les locations de kots !

25-04-2018 Logement
Du changement dans les locations de kots !

Tu souhaites suivre tes études en étant étudiant « kotteur » ? Tu devras alors signer un bail étudiant. Attention, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2018 à Bruxelles et au 1er septembre 2018 en Wallonie, de nouvelles règles s'appliquent. Pas de panique, le but est de mieux adapter le bail à ton parcours d’étudiant, et de mieux te protéger !

Depuis le 1er janvier à Bruxelles et au 1er septembre en Wallonie, si tu signes ou renouvelles un contrat de bail pour louer un logement étudiant, tu bénéficieras d’un cadre légal plus avantageux qui te permettra de rompre plus facilement ton contrat bail. Attention, si ton bail a été signé avant une de ces deux dates en fonction de ta région, tu restes sous l’ancien régime des baux étudiants.
 
La condition pour être sous un bail étudiant

Lors de la signature du bail, tu devras communiquer au propriétaire, l’attestation de ton inscription dans une école . Si tu n’en disposes pas, tu pourras rendre une copie de ta demande d'inscription ou une attestation sur l'honneur MAIS rendre au plus tard dans les 3 mois en Wallonie et 2 mois à Bruxelles de ton emménagement de ton emménagement, l’attestation d'inscription.

Comment rompre le bail étudiant ?

À la date de fin convenue :
 
En Wallonie, si le bail vient à échéance et que toi ou le propriétaire décidez de mettre un terme à ce contrat, vous devez donner un préavis   d’1 mois. Si tu ne rends pas ce préavis, le contrat pourrait être considéré comme reconduit.

À Bruxelles, tu peux y mettre un terme sans préavis . Par contre, si c’est le bailleur qui te demande de quitter le logement, il devra te rendre un préavis d’au moins 3 mois
Lorsque ton bail d’une durée d’1 an ou inférieure à 1 an arrive à échéance, et que tu continues à occuper le logement sans que le propriétaire ne s’y oppose, le contrat de bail sera reconduit automatiquement pour une durée d’1 an aux mêmes conditions. Pour les baux de moins d’1 an : le bail sera considéré comme conclu pour une période d’un an à compter de la date d’entrée en vigueur du bail initial.
Exemple : Si tu as signé un bail étudiant pour une durée de 6 mois le 1er janvier 2018. Ce bail vient donc à échéance le 30 juin 2018. Si tu restes dans les lieux loués après le 30 juin 2018 sans que le bailleur ne s’y oppose, le bail est considéré comme conclu pour 1 an à partir du 1er janvier 2018 et expire donc le 31 décembre 2019. En cas de second renouvellement, le bail sera prolongé pour une période d’1 an.
 
Avant la date de fin convenue :

En Wallonie, si tu souhaites mettre fin à ton bail avant l’échéance de celui-ci, tu devras respecter un préavis d’au moins 2 mois ; et verser une indemnité  de 3 mois de loyer au propriétaire. Sauf si tu te retrouves dans une des conditions suivantes :
  • Tu ne poursuis pas tes études (irrecevabilité, refus ou abandon attesté par l'établissement) ;
  • Tu cèdes ton bail, en cas d’accord avec le bailleur ;
  • Un de tes parents ou une personne responsable de ton entretien décède. 
Attention, le préavis ne peut pas être donné après le 15 mars sauf dans la dernière hypothèse. Le délai de préavis prend cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
 
À Bruxelles, si tu souhaites mettre fin à ton bail avant l’échéance de celui-ci, tu devras respecter un préavis d'au moins 2 mois  et ce, sans indemnité .

Domiciliation dans un logement étudiant.

Tu pourras demander ta domiciliation si la commune où se trouve ton logement étudiant reçoit la preuve que tu y as bel et bien établi ton lieu de résidence principale . Tu devras aussi obtenir l’autorisation écrite du bailleur pour établir ta résidence principale dans ton kot. 
Attention, en cas d’accord, tu ne seras plus soumis(e) aux règles du bail étudiant mais aux règles du bail de résidence principale. Tu pourras te référer au bail étudiant uniquement pour
  • la durée du bail ;
  • la résiliation ;
  • le droit d'information du preneur en cas de transmission du bien loué (à Bruxelles uniquement).
Et si je pars en Erasmus ?

Dans le cas où tu envisages de partir pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de tes études, il sera possible de sous-louer ton logement avec l’accord du bailleur.
 
Autres nouveautés
 
En Wallonie et à Bruxelles :
  • La possibilité pour le bailleur de demander auprès du candidat preneur la preuve de paiement des trois derniers loyers afin de vérifier qu’il est un bon payeur.
  • La possibilité pour le locataire de mettre fin au bail de courte durée à tout moment,  et ce, moyennant un préavis de 3 mois ainsi que le versement d’une indemnité d’1 mois de loyer au bailleur (seulement à partir de septembre pour la Wallonie). 
En Wallonie uniquement et à partir de septembre :
  • L’obligation d’établir les baux d’habitation par écrit ;
  • L’obligation pour le locataire de souscrire à une assurance incendie. 
Sources
  • Décret de la Région wallonne du  15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (M.B. 28 mars 2018) ;
  • Ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation (M.B. 30 octobre 2017) ;
  • Ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement, TITRE XI – Des baux d’habitation (M.B. 18 juillet 2013)
 


Premier achat immobilier

30-05-2017 Logement
Premier achat immobilier

Cela fait un moment que tu es locataire et tu souhaiterais passer le cap de l’achat d’une maison ? Tu n’y vois pas très clair dans toutes les démarches à effectuer ? C’est effectivement un sujet très vaste mais voici un petit résumé qui devrait t’aider !

1) La recherche d’un crédit hypothécaire
Prends rendez-vous auprès de différentes banques afin de savoir combien tu peux emprunter et ce que tu vas devoir rembourser tous les mois. Il est préférable de se rendre dans plusieurs banques pour demander différentes simulations d’emprunts car les taux d’intérêts peuvent varier d’une banque à l’autre.

2) Les frais de l’acte d’achat / « frais de notaire »
Il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais de notaire dans ton budget.
Pour prendre un exemple concret (*), pour une maison de 200.000€, ces frais s’élèveraient à environ 29.300€.  Ils reprennent :
 
  • Les droits d’enregistrement : impôt que le notaire collecte pour l’Etat et les régions. Ils varient selon le type d’acte et selon les régions. Pour une vente en Wallonie et à Bruxelles, le taux est à 12,5% du montant de la maison mais il peut être réduit sous certaines conditions (exemple : maison modeste).   (25.000€) 
     
  •  Les honoraires : rémunération du travail effectué par le notaire, fixée selon un barème obligatoire. (2.160€)
     
  • Les recherches et formalités administratives : recherches et formalités que le notaire doit réaliser en vue de la signature de l’acte et qui lui sont imposées par différentes législations. (1.370€)
     
  • La TVA : toutes les prestations réalisées par le notaire sont facturées avec TVA, ce qui implique un coût de 21%, que le notaire perçoit en faveur de l’Etat. (21% de 2.160€=770€)
 
(*) exemple provenant de l’illustration téléchargeable sur la page https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1-calcul-de-frais-d-un-acte-d-achat ; dans le cas d’une maison située en Région wallonne ou bruxelloise et sous réserve des éventuelles réductions de frais.
 
Il est possible de faire une simulation du calcul d’un acte d’achat ici : https://www.notaire.be/calcul-de-frais/achat 
 
 
3) La visite de maisons
Ne te laisse pas influencer par ta première impression. Compare bien les aspects positifs aux aspects négatifs. Vérifie que la maison répond à tes besoins et aux normes exigées.
Evite absolument de dévoiler au vendeur ton budget d’achat, il pourrait se servir de cette information à ton désavantage !
 
4) La deuxième visite
Même si tu penses avoir trouvé la maison de tes rêves, il est toujours conseillé de prendre un peu de recul et de ne pas négocier d’emblée. Prends le temps de tout mettre à plat et de faire le tour de tous les points importants. Si après ça la maison t’intéresse toujours, fais une deuxième visite et pose toutes les questions que tu as encore. La présence d’un expert lors de cette visite est toujours intéressante : il aura un avis plus objectif que toi sur la maison, surtout s’il y a beaucoup de travaux à effectuer. 
 
5) L’achat 
Quand tu as trouvé chaussure à ton pied, commence par négocier le prix et faire une offre d’achat. Tu peux aussi acheter ta première maison « sous réserve ». Cela signifie que tu définis un certain nombre de conditions dans le « compromis de vente provisoire », de manière à te donner la possibilité de renoncer à l’achat. L’une des conditions les plus courantes est celle de l’acceptation du crédit hypothécaire pour une date déterminée. Si le crédit n’est pas conclu avant cette date, tu peux encore renoncer à l’achat.

Pour aller plus loin, n’hésite pas à te rendre sur le site www.notaire.be, où tu trouveras plus d’informations notamment sur les prêts, les assurances, etc. 
 

Sources :